Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất, đồng thời là biện pháp hữu hiệu để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ thể đối với thửa đất.
Trong hệ thống quản lý hiện nay, đăng ký đất đai gồm hai loại hình chính: đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.
1. Khái niệm về đăng ký biến động quyền sử dụng đất:
Đăng ký biến động đất đai là thủ tục pháp lý nhằm ghi nhận và cập nhật các thay đổi về chủ thể sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc hiện trạng, tình trạng pháp lý của thửa đất sau khi đã được đăng ký hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận.
Căn cứ Điều 133 Luật Đất đai 2024, cần thực hiện đăng ký biến động khi:
a) Khi thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng (mua bán), thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng đất hoặc tài sản trên đất; cho thuê lại đất trong dự án hạ tầng; chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất.
b) Khi người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục đổi tên.
c) Có thay đổi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản (như số căn cước, địa chỉ…) trên sổ đã cấp nhưng không thuộc trường hợp đổi tên.
d) Thay đổi các thông tin về thửa đất gồm: ranh giới, mốc giới, kích thước cạnh, diện tích, số hiệu thửa đất và địa chỉ thửa đất.
đ) Đăng ký quyền sở hữu tài sản mới trên đất hoặc thay đổi thông tin về tài sản đã đăng ký trên sổ so với hiện trạng.
e) Thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
g) Có sự điều chỉnh về thời hạn sử dụng đất.
h) Thay đổi hình thức pháp lý như: từ giao đất sang thuê đất; thay đổi phương thức nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (hằng năm hoặc một lần).
i) Biến động do chia tách, hợp nhất thửa đất; sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức doanh nghiệp hoặc theo thỏa thuận phân chia của hộ gia đình, vợ chồng, nhóm người dùng chung.
k) Thay đổi theo kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, bản án của Tòa án, quyết định của cơ quan thi hành án hoặc văn bản công nhận đấu giá thành.
l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt các quyền đối với thửa đất liền kề (ví dụ: quyền về lối đi).
m) Có sự thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất đã được ghi nhận trước đó.
n) Thay đổi các quyền liên quan đến việc xây dựng và sở hữu công trình ngầm dưới lòng đất.
o) Thực hiện đăng ký thế chấp hoặc xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
p) Người sử dụng đất có nhu cầu thực hiện cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận đã cấp.
q) Các trường hợp bán tài sản công, điều chuyển hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản công theo quy định
2. Thẩm quyền tiếp nhận:
Căn cứ theo Điều 14 Nghị định 49/2026/ NĐ-CP:
- Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh; cấp xã;
- Văn phòng đăng kí đất đai;
- Chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai.
Tùy thuộc vào từng trường hợp biến động cụ thể, người yêu cầu đăng ký biến động phải xác định đúng cơ quan tiếp nhận hồ sơ để thực hiện thủ tục đúng nơi, đúng thẩm quyền.
3. Thời hạn giải quyết:
Từ 04 ngày đến 20 ngày làm việc (thời gian giải quyết tùy thuộc vào nội dung đăng ký biến động).
4. Thành phần hồ sơ:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
- Giấy chứng nhận bản gốc đã cấp;
- Các văn bản, giấy tờ có liên quan đến nội dung biến động;
- Văn bản đại diện ủy quyền (nếu có);
- Các giấy tờ liên quan đến nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Trên đây là bài viết của Công ty Luật TNHH Việt Pacific and Partners hướng dẫn về thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Bài viết mục đích khát quát thủ tục chung không nhằm đề cập cho trường hợp cụ thể nào. Những quy định pháp luật được sử dụng, dẫn nhập trong bài viết đang còn hiệu lực pháp luật tại thời điểm đăng tải bài viết, tuy nhiên các quy định trên có thể bị sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ, thay thế tại thời điểm Quý khách tham khảo bài viết.
Mọi vướng mắc hoặc yêu cầu hỗ trợ các vấn đề pháp lý, vui lòng liên hệ:
Điện thoại: 0704.175786 – 0938.609095
Email: vietpacificlaw@gmail.com
